Le droit de préemption urbain

Le droit de préemption urbain

Le droit de préemption urbain (DPU) permet à une collectivité locale d'acheter en priorité, des biens mis en vente dans des zones préalablement définies.

Le but de cette procédure est de réaliser des opérations d'intérêt général. Toute décision de préemption doit être motivée c’est-à-dire mentionner l'objet pour lequel le droit est exercé. La commune peut exercer son droit sur tous les biens immobiliers dont la construction est achevée depuis au moins 10 ans qui font l'objet d'une cession volontaire ou forcée à titre onéreux (vente, échange, apport en société…) ainsi que sous certaines conditions sur les titres des sociétés immobilières (civiles ou par actions).

Toutefois, sont exclus du droit de préemption :

  • les donations ou successions ;

  • les conventions mettant fin à une indivision au profit d’un des indivisaires ;

  • les immeubles faisant l'objet d'un contrat de vente d'immeubles à construire ;

  • les conventions n’entraînant aucun transfert de propriété ;

  • les immeubles cédés à l'occasion d'un plan de cession élaboré dans le cadre d'une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire.

Procédure

Si le bien est situé dans une zone couverte par le droit de préemption, le notaire adresse au maire de la commune une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette déclaration constitue une offre de vente, par conséquent, elle doit être remplie avec beaucoup de soin et être signée par le vendeur ou son mandataire.

Le titulaire du droit de préemption ou, le cas échéant, son délégataire, a 2 mois à compter de la réception de la DIA pour faire connaître sa réponse. Le titulaire du droit de préemption peut :

  • renoncer explicitement à son droit de préemption ou ne pas répondre (son silence vaut alors renonciation) : le bien peut alors être vendu au prix annoncé dans la DIA ;

  • accepter le prix proposé : la vente est donc conclue. L'acte de vente doit être passé dans les 3 mois et le prix payé dans les 4 mois suivant la décision d'acquérir ou la décision définitive du juge de l'expropriation ou du jugement d'adjudication. A défaut, le vendeur reprend son bien et peut le vendre librement à un tiers ;

  • faire une contre-proposition : le propriétaire a alors 2 mois pour renoncer à vendre (son silence vaut renonciation), ou accepter la contre proposition. A défaut d'entente, le prix est fixé judiciairement (comme en matière d'expropriation ) en se référant au prix des ventes récentes sur des biens identiques. Les parties peuvent renoncer l'une à acheter, l'autre à vendre, pendant la procédure et les 2 mois suivants.

Si le titulaire du droit de préemption renonce à acheter avant la fixation judiciaire du prix, le propriétaire peut vendre au prix indiqué dans la DIA. En revanche, si il y renonce après, le bien peut alors être vendu pendant une période de 5 ans au prix fixé judiciairement (éventuellement révisé par l'indice du coût de la construction), sans que la commune puisse exercer un droit de préemption.

Si la DIA n’a pas été correctement établi ou a été omise, une action en annulation de la vente pendant 5 ans à compter de la signature de l'acte authentique peut être intentée par le titulaire du droit de préemption.